Gratis wonen in pand van vennootschap of huur betalen?

Een bestuurder overweegt om (het vruchtgebruik van) een pand te kopen via zijn vennootschap. Dat pand zou hij volledig of gedeeltelijk als woning gaan gebruiken. We bekijken twee pistes, nl. gratis in het pand wonen en zich laten belasten op een voordeel alle aard (VAA) of gewoonweg huur betalen aan de vennootschap?

 

I. Gratis in het pand wonen

Wanneer een bestuurder gratis woont in een pand van zijn vennootschap, moet hij privé een VAA gratis woning aangeven. Het bedrag van het VAA wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen (ki). Meer bepaald is het VAA gelijk aan het geïndexeerde ki × 5/3 × 2. Gebruikt hij het hele pand als woning, dan wordt het VAA berekend op het volledige ki. Gebruikt hij maar een gedeelte van het gebouw privé, dan moet er slechts rekening gehouden worden met het ki van het bewoonde gedeelte. Een VAA is een loon en de bestuurder betaalt er dus belastingen op tegen het progressieve tarief en er zijn ook sociale bijdragen op verschuldigd.

Zo de bestuurder gratis in het pand woont, moet de aftrekbaarheid van de afschrijvingen en andere kosten van het woongedeelte verantwoord worden met de zgn. bezoldigingstheorie. De redenering achter die theorie is dat de vennootschap die kosten maakt om de bestuurder het VAA te verstrekken, m.a.w. dat die kosten eigenlijk kosten van een bedrijfsleidersloon zijn. Het Hof van Cassatie vindt die redenering in principe correct (Cass., 13.11.2014), maar heeft er geen probleem mee dat de fiscus – als voorwaarde voor de aftrek – het bewijs eist dat tegenover het verstrekte VAA werkelijke prestaties van de bedrijfsleider ten bate van de vennootschap staan (Cass., 14.11.2016) . De aangifte van een VAA op zich volstaat dus niet om de aftrek te verantwoorden. Helaas aanvaardt de fiscus maar zelden dat het bewijs van de werkelijke prestaties van de bedrijfsleider geleverd is en krijgt hij bovendien meestal gelijk van de rechters. In bijna alle rechtszaken waarin enkel de bezoldigingstheorie ingeroepen wordt voor de aftrek van de kosten, valt de beslissing in het nadeel van de belastingplichtige uit (bv. Antwerpen, 27.11.2018; Bergen, 15.11.2017; Gent, 24.09.2019; Luik, 28.11.2016; Cass., 25.06.2020) .

Een vermelding van het VAA in de notulen van de jaarvergadering en de plaats ervan binnen uw totale loonpakket kan helpen (Gent, 19.05.2020) , maar is geen sluitend bewijs van de werkelijke prestaties en dus geen garantie dat de aftrek aanvaard zal worden.

Het VAA kan ook gecompenseerd worden  met een vermindering van het bedrijffsleidersloon in geld, zodat detotaal belastbare loon (min of meer) gelijk blijft. Het VAA is dan geen extra loon, waarvoor de bestuurder extra werkelijke prestaties moet aantonen, maar enkel een andere vorm van loon.

 

II. Het pand huren van de vennootschap

Wanneer de bestuurder huurt van zijn vennootschap, moet er geen VAA meer aangegeven worden als de huur die de bestuurder betaalt minstens gelijk is aan het VAA waarop hij belast zou worden als hij gratis in het pand zou wonen. Dat is ook zo wanneer het bedrag van het VAA lager is dan de huur die de bestuurder voor de woning zou moeten betalen als hijdie zou huren van een onafhankelijke verhuurder. Huur betalen, praktisch gezien het best te regelen via een verrekening met het nettoloon, is natuurlijk wel duurder voor de besturuder privé dan enkel de belastingen en sociale bijdragen op het VAA betalen.

De huur is een opbrengst en draagt dus bij aan de belastbare winst van de vennootschap. Dat is een argument voor de aftrekbaarheid van de kosten van de woning. De voorwaarde voor de aftrek van beroepskosten, nl. dat ze gemaakt zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden (art. 49 WIB 92) is immers in principe vervuld. Dat de kosten hoger zijn dan de inkomsten, wat meestal zo is als er geen ‘marktconforme’ huur betaald wordt, maar enkel het bedrag van het VAA, is op zich geen reden voor de fiscus om de aftrek van de kosten te weigeren (Cass., 23.04.2010; Antwerpen, 27.02.2018) .

Als op het moment van de aankoop van (het vruchtgebruik) van het gebouw al duidelijk is dat de investering nooit winstgevend zal zijn voor de vennootschap, dan kan de fiscus de aftrek van de kosten wel weigeren (Cass., 21.06.2019; Gent, 13.02.2018 en 03.11.2020) .

Stel – zeker in het geval van vruchtgebruik – vóór de aankoop een financieel plan op waaruit blijkt dat het intentie van de bestuurder is dat de investering een winstgevende operatie wordt voor de vennootschap en dat die intentie realistisch is.

Betaalt de bestuudereen marktconforme huur, die meestal hoger ligt dan het VAA, dan heeft de controleur normaal gezien geen argument om de aftrek van de kosten te weigeren, ook niet als de vennootschap enkel het vruchtgebruik van het gebouw heeft.

 

III. Beste optie?

De vraag of de kosten van eenwoning in de vennootschap aftrekbaar zijn, is typisch een zgn. feitenkwestie. Een algemeen antwoord valt op die vraag niet te geven. U bespreekt dat best met uw dossierbeheerder om zodoende een keuze te maken die in casu het kleinste risico oplevert dat de aftrek door de fiscus en de rechtspraak geweigerd zal worden en welke het grootste risico is.

Ten eerste is de kans dat de fiscus moeilijk zal doen normaal gezien groter als het privégedeelte van het pand groter is. Koopt een vennootschap bv. een gebouw dat grotendeels als kantoor door de vennootschap gebruikt wordt en slechts voor een klein deel dient als woning voor de bestuurder, dan is de kans op discussie met de fiscus kleiner dan wanneer de vennootschap een tweede verblijf aan de kust koopt dat een bestuurder niet of nauwelijks gebruikt voor de activiteiten van zijn vennootschap. Verder is de impact van de verwerping in de eerste situatie ook minder groot, aangezien de kosten van het door de vennootschap gebruikte deel van het pand wel aftrekbaar blijven.

Ten tweede is een aankoop in volle eigendom normaal gezien veiliger dan een aankoop in vruchtgebruik, omdat het in het eerste geval mogelijk en zelfs redelijk waarschijnlijk is dat de vennootschap bij een latere verkoop van het pand, of wanneer de bestuurder het bij vereffening naar zich toe haalt, nog een meerwaarde realiseert. Die meerwaarde is dan ook een belastbaar inkomen dat de vennootschap niet gehad zou hebben wanneer ze het pand niet gekocht had en kan dus de aftrek van de kosten rechtvaardigen (Gent, 03.12.2019; Antwerpen, 14.01.2020) . In geval van vruchtgebruik gaat dat meerwaardeargument normaliter niet op, omdat het pand aan het einde van het vruchtgebruik uit de vennootschap verdwijnt zonder dat ze daarvoor een vergoeding ontvangt.

In de mate dat de aftrek van de afschrijvingen geweigerd wordt, vermindert de fiscale boekwaarde van het pand niet. Het gevolg daarvan is dat bij een latere verkoop van het pand er een kleinere belastbare meerwaarde is. De belastingen die de vennootschap niet bespaart, omdat de afschrijvingen niet fiscaal aftrekbaar zijn, bespaart ze dus later wel op de meerwaarde.

Normaal gezien is het op fiscaal vlak volledig veilig als de bestuurder zijn vennootschap het pand in volle eigendom laat kopen en hij privé een marktconforme huur betaalt. Het maakt dan niet uit hoe groot het privégedeelte is. De vraag is dan wel of het nog financieel de moeite loont om de woning door de vennootschap te laten kopen. Kwestie om dat dan aan de hand van concrete cijfers uit te laten rekenen door uw dossierbeheerder. Het grootste risico dat de fiscus de aftrek van de kosten zal weigeren en de rechter het daarmee eens zal zijn, wordt gelopen wanneer de vennootschap een pand in vruchtgebruik koopt dat de bestuurder volledig als woning gebruikt en waarvoor hij zich laat belasten op een VAA. Er kan dan immers geen beroep doen op de meerwaardetheorie worden gedaan, enkel op de bezoldigingstheorie, en zoals gezegd, is de rechtspraak over die theorie doorgaans negatief voor de belastingplichtige.